Superando a Si Mesmo

Ariel L. Valli | 23 de abril de 2022

A empresa imobiliária comercial Platinum Storage Group, que opera um portfólio nacional de instalações de autoarmazenamento sob as marcas Storage Direct e Storelocal, concluiu recentemente a construção de um novo projeto em Oakland, Califórnia. A diretriz do presidente da empresa, Genevieve Sigmund, era desenvolver uma instalação que pudesse capitalizar as mudanças demográficas na área da baía, onde muitos residentes deixaram San Francisco em busca de mercados mais acessíveis.

A instalação Storelocal resultante em 10 Hegenberger Court foi projetada para fazer exatamente isso. Bem posicionado ao longo da Interestadual 880 e a poucos minutos do Oakland Coliseum e do Aeroporto Internacional de Oakland, o ativo de quatro andares compreende 112.000 pés quadrados alugáveis ​​em cerca de 1.100 unidades. Mas não surgiu sem sua parcela de desafios. Vamos dar uma olhada nos detalhes, incluindo obstáculos específicos enfrentados e como a Platinum os superou.

Das parcelas à venda na área, este local é quase perfeito graças à movimentada Hegenberger Road, uma importante artéria leste-oeste que transporta a maior parte do tráfego de e para o aeroporto e tem rampas de entrada e saída para a 880 Nimitz Auto-estrada. O lote de 1,87 acres literalmente confina com a rodovia, com 294 pés lineares de fachada. Ele fornece o melhor tipo de visibilidade para auto-armazenamento, além de um volume de tráfego muito desejável ao longo de ruas e rodovias próximas.

O local continha um antigo prédio industrial de um andar que precisava ser demolido, mas isso não é incomum para um projeto de preenchimento em uma área estabelecida. Uma vez que a oferta pela propriedade foi aceita, o processo de design e desenvolvimento foi rapidamente iniciado.

A Platinum contratou meu escritório de arquitetura para cuidar do projeto e do processo de autorização de uso da terra. Como costuma acontecer nas grandes cidades, esse desenvolvimento exigiu uma licença de uso condicional e conformidade com a Lei de Qualidade Ambiental da Califórnia para estabelecer e permitir o uso do autoarmazenamento.

O trabalho de projeto inicial começou em janeiro de 2016. Vários estudos do local foram concluídos para avaliar a eficiência do local e, finalmente, a propriedade aprovou um projeto final com uma área construída de 39.133 pés quadrados e quatro andares. Os cálculos de desenvolvimento incluíram uma cobertura de lote de 48,3% e uma relação de área útil de 1,91, que é o tamanho do edifício em pés quadrados dividido pela área do terreno. Dada a forma um tanto irregular da parcela, os números foram bastante bons e provaram que a eficiência do uso da terra seria financeiramente viável.

O acesso de veículos seria pela Hegenberger Road e uma curta distância ao longo da Hegenberger Court. O exterior que recebe os visitantes é uma grande e convidativa fachada de vidro, com um escritório de 2.000 pés quadrados voltado para a rua.

Foram estudados materiais de auto-armazenamento padrão, mas o projeto prosseguiu com um tipo de construção não convencional II-A necessário para alcançar os quatro pavimentos. Os componentes primários incluem um primeiro andar de blocos de concreto e tubos de aço, postes e vigas nos três andares superiores. Os acabamentos externos incluem uma combinação de painéis de metal liso e estuque. Para aproveitar tanta visibilidade da rodovia, o projeto também incorpora grandes janelas do andar superior que exibem coloridas portas de enrolar "show". Este é um projeto popular em self-storage hoje, pois torna claro o propósito do edifício.

O projeto final contém 1.087 unidades de auto-armazenamento variando em tamanho de 5 por 5 a 10 por 30 pés quadrados. Um esquema de cores neutras de cinza claro e escuro foi escolhido para fornecer um fundo complementar às portas coloridas da unidade verde-limão.

Oakland é uma cidade grande, e o processo de revisão do projeto envolveu muitos subdepartamentos além do departamento de planejamento padrão. As revisões de incêndio, engenharia e construção levaram vários meses para serem concluídas, mas a licença de uso condicional acabou sendo aprovada por meio de uma audiência pública em dezembro de 2016.

As grandes cidades podem ter decretos que afetam a construção e, neste caso, as batalhas padrão em relação às taxas de desenvolvimento demoraram um pouco para serem resolvidas. Projetos de self-storage tendem a ser duramente atingidos com avaliações de taxas devido à sua grande área construída, embora seu impacto direto nos serviços da cidade, como água e energia, seja baixo, e eles tenham baixa geração de tráfego e demanda de estacionamento. Ainda assim, este edifício de 154.535 pés quadrados desencadeou taxas de mitigação que somaram mais de US$ 1 milhão. Isso foi adicionado à verificação do plano padrão e às taxas de licença de construção. Felizmente, a Platinum e seus consultores conseguiram negociar o valor para um valor razoável.